PREGUNTAS FRECUENTES

PARA VENDER

¿A QUÉ PRECIO DEBO VENDER MI VIVIENDA

Cada propiedad tiene un valor de tasación inmobiliario diferente dependiendo del tipo de propiedad, características, zonas, etc. Para vender nuestra propiedad, debemos  saber cuál es la valoración de mercado real de venta, dato del que nos podrá informar el agente inmobiliario. Éste deberá decirte si el valor que logra por tu inmueble es superior al de otro parecido por la misma zona o de las mismas características.

¿QUÉ DOCUMENTACIÓN TENGO QUE APORTAR PARA VENDER MI VIVIENDA?

Para una correcta tramitación, debes aportar la copia de las escrituras y el DNI del propietario (si no eres tú mismo), el último recibo del IB y otros gastos como el agua y el gas. Además, también es importante aportar, días previos a la venta, un certificado de estar al tanto de todos los pagos de la comunidad y el Certificado de Eficiencia Energética.

¿DEBO PAGAR ALGUNA COMISIÓN

Normalmente, los honorarios rondan entre el 4 y el 5% del precio final de venta. Los profesionales inmobiliarios trabajan a éxito, y se remuneran los honorarios a la firma de la oportuna escritura pública.

¿QUÉ GASTOS SUPONE EL PROCESO DE COMPRAVENTA?

Los gastos fijos que debe asumir el comprador a la hora de comprar una vivienda, a parte del importe pactado por la compra de la vivienda, son varios:

Si vas a necesitar financiación, tienes una serie de gastos previos a la firma como la tasación (que dará un valor al inmueble sobre el que el banco regirá su operación) y posibles productos bancarios incluidos con la hipoteca.

En ambos casos, si financias o no financias, los gastos serían los siguientes:

• La escritura pública de compraventa certifica el cambio de propietario. Ésta debe realizarse por un notario y sus honorarios, regulados por la Administración, dependen del precio del inmueble y de otros factores como el número de avalistas o la extensión de la escritura. Si se compra mediante crédito hipotecario y no se produce subrogación, hay que realizar dos escrituras: la de compraventa y la de la hipoteca.
• Al estar regulado por Ley, todos los notarios de España cobran lo mismo por el mismo servicio. Para las viviendas de protección oficial y en las subrogaciones, los precios son más reducidos.
• Impuesto Municipal sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana: los impuestos y sus costas varían mucho en función de si se trata de una vivienda de obra nueva o una de segunda mano. Entre los impuestos más comunes, estarían estos:
• El IVA: sólo lo tendrás que pagar cuando se trate de una vivienda de obra nueva y se compre directamente al promotor. En este caso, los compradores tienen que pagar el 10% de IVA del valor de compraventa. El IVA es del 4% cuando se trata de viviendas de protección oficial.
• Impuesto de Transmisiones Patrimoniales: sólo lo pagarás si se trata de vivienda usada. Se trata de un  10% del precio escriturado.  Este porcentaje puede variar si se es familia numerosa, por minusvalías o si se tiene menos de 32 años, entre otros factores.
• Impuesto de Actos Jurídicos Documentados: se paga por firmar en el notario e inscribir en el Registro cada escritura pública. Su base de cálculo en las hipotecas es la responsabilidad hipotecaria y, aunque varía en función del importe, del tipo de vivienda y de la Comunidad Autónoma, va del 0,1 al 1,5%.
• Gastos de gestoría la gestoría tramita la liquidación de los impuestos y el papeleo para la inscripción de la vivienda en el Registro, tanto de la escritura de compraventa, como de la hipotecaria, si la hay. La tarifa varía en función de la empresa y lo normal es que se pida una provisión de fondos para el pago de estos trámites y, una vez inscrita la compra y la hipoteca en el registro, se devuelva el dinero que sobre.
• Inscripción en el Registro de la Propiedad: los gastos de la inscripción en el Registro de la Propiedad varían según el valor del inmueble, en función de su ubicación y sus características. Las tasas son aprobadas por el Gobierno, pueden consultarse en el Boletín Oficial del Estado y no suelen superar el 1%.
• En el caso de que esta inscripción la haga una gestoría, se deberá pagar los honorarios de la gestoría. Al contrario de lo que pasa con los notarios, las tarifas de los gestores no son fijas y, por lo tanto, conviene informarse bien antes de contratar a uno.

¿POR QUÉ DEBERÍA CONFIAR EN ANBERSA INMOBILIARIA?

Si por algo se caracteriza AnBerSa Inmobiliaria es por ofrecer a todos sus clientes un servicio realmente personalizado, con un trato familiar y muy cercano, basado en la profesionalidad, en la eficiencia y en la búsqueda constante de la satisfacción de nuestros clientes. Usted podrá acudir a nuestras oficinas siempre que lo desee y hablar con nosotros en persona, no tendrá que llamar a molestos teléfonos del tipo “902” que le harán perder su tiempo y su dinero cada vez que necesite una solución. Somos profesionales de carne y hueso, a su alcance, en su entorno habitual y si algo nos motiva es conseguir que nuestros clientes estén contentos con nuestros servicios.

¿PODRÍAN AYUDARME A SACAR EL MAYOR BENEFICIO POSIBLE DE LA VENTA DE UNA PROMOCIÓN O INMUEBLE?

En AnBersa Inmobiliaria, tratamos de ser diferentes, hacemos las cosas de otra manera, seguimos investigando e innovando día tras día, buscando nuevas soluciones, enfoques y estrategias para afrontar la compleja situación actual. Buena prueba de que hacemos las cosas bien es que seguimos adelante en el sector, cosechando muy buenos resultados en un sector tan complicado como el nuestro, por algo será.

¿PUEDO VENDER UNA VIVIENDA DE VPO?

Las viviendas de protección oficial si se pueden vender, en el caso de querer venderla antes de cumplirse el plazo estipulado hay que solicitar autorización para su venta a la administración que adjudicó las viviendas. También hay que devolver la parte proporcional de las ayudas y subvenciones que en su día se recibieron. Los precios de venta por m2. Están sujetos a un importe máximo que te facilitará la Administración que adjudicó la vivienda.

¿PUEDO VENDER MI PROPIEDAD SI LA TENGO HIPOTECADA?

Si puede vender la vivienda hipotecada, y el día de la firma de la escritura pública el apoderado del banco que concedió la hipoteca recibirá la cantidad pendiente de pagar del préstamo y el resto el vendedor.

¿QUÉ PLAZO TENGO PARA PAGAR LA PLUSVALÍA?

El plazo para liquidar el Impuesto Municipal sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (plusvalía) son 30 días desde la firma de la escritura pública.

¿QUÉ ES EL CONTRATO DE ARRAS?

El contrato de arras es un contrato privado muy habitual entre las partes para la reserva de la compraventa de inmuebles como una vivienda, entregándose como prueba una cantidad de dinero en concepto de señal.

¿QUÉ ES LA ESCRITURA PÚBLICA DE COMPRAVENTA?

Cuando vamos a comprar una casa, el último trámite necesario es la escritura pública. Se trata de una escritura firmada ante notario para la posterior inscripción del inmueble en el Registro de la Propiedad.

La escritura pública se formaliza ante notario, entre otras cosas, para que éste se asegure de que todas las partes han entendido el documento que están firmando. El notario tiene la obligación de leer y explicar el documento entero y todas sus cláusulas.

Esto además es importante si hay una hipoteca, y si un representante del banco está presente en la sala, ya que también se encargará de comprobar que todo esté en regla y los intereses y cláusulas no sean abusivos. Si hay algún elemento poco claro tiene la obligación de avisar al comprador.

ENTENDER LA ESCRITURA

Los elementos que toda escritura debe tener son los siguientes:

• Fehaciencia: Los otorgantes de una compraventa declaran ante el notario, en la escritura pública, su voluntad de vender y comprar y las condiciones de aquella, y el notario recoge bajo su fe esas declaraciones.
• Cargas que pesan sobre la vivienda. El notario tiene la obligación de realizar una última comprobación de las cargas del inmueble según el registro.
• Justificante del pago del Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI) el último año. El notario tiene la obligación de adjuntar una fotocopia del último recibo del IBI.
• Comprobación del pago de las cuotas de comunidad. El comprador debe solicitar que el vendedor aporte certificado del secretario de la comunidad de propietarios, con el ‘visto bueno’ del presidente.
• Sujeción a las disposiciones legales y a las obligaciones fiscales que se derivan de la compraventa.
• Distribución de los gastos de la operación entre las distintas partes.
• Liquidación de los gastos notariales: base de aplicación de los aranceles, número de arancel aplicado y los honorarios que correspondan.
• Comprobación de los medios de pago: El notario comprobará y dejará constancia en la escritura de cómo y cuándo se ha pagado la vivienda: en efectivo metálico, mediante cheques normales o bancarios, si son nominativos o al portador, los números de las cuentas de donde ha salido el dinero, el número de la cuenta donde se ha ingresado el dinero en el caso de transferencia bancaria, las fechas de los pagos, o si se paga en ese mismo acto de la firma de la escritura.

OTROS DOCUMENTOS E IMPUESTOS

El notario también se encargará de los siguientes documentos y de informar sobre los impuestos derivados de la transacción:

• Se entregarán las llaves de la casa y otros documentos como la licencia de primera ocupación, necesaria para contratar los servicios de agua, energía eléctrica o gas.
• El notario solicitará al vendedor el Certificado de Eficiencia Energética (CEE).
• Hay Comunidades Autónomas que exigen que el vendedor entregue al comprador la Cédula de habitabilidad vigente, circunstancia que comprobará el notario y de la que dejará constancia en la escritura.
• El notario advertirá al vendedor de su obligación de pagar la plusvalía municipal (en el supuesto de que vendiera una finca urbana); de su obligación de pagar el IBI de todo el año aunque venda en enero, y de que debería guardar una copia simple de la escritura de la venta para hacer su declaración de IRPF a los efectos de una posible ganancia patrimonial.
• El notario advertirá al comprador de su obligación de pagar el Impuesto de la compra, ya sea por Transmisión Patrimonial Onerosa o por Actos Jurídicos Documentados (en este último caso si se paga IVA), y que deberá acreditar la presentación de una copia simple de la escritura en el ayuntamiento para la liquidación del Impuesto sobre Incremento de Valor de Terrenos Urbanos.

Una vez que se haya leído íntegramente la escritura ante notario, y se haya firmado, se procederá a inscribirla en el Registro de la Propiedad.

¿QUÉ ES EL CERTIFICADO ENERGÉTICO?

CERTIFICADO DE EFICIENCIA ENERGÉTICA (CEE) Y POR QUÉ ES NECESARIO PARA VENDER UNA VIVIENDA

El certificado de eficiencia energética es un documento oficial redactado por un técnico que califica el inmueble calculando el consumo anual de energía necesario para satisfacer la demanda energética del edificio. Incluyendo la producción de agua caliente, calefacción, iluminación, refrigeración y ventilación.

Durante el proceso se emite un certificado de eficiencia energética y se asigna una etiqueta energética al edificio. La escala de calificación energética varía desde la letra A (edificio más eficiente energéticamente) y la letra G (edificio menos eficiente energéticamente).

¿CÓMO ES UN CERTIFICADO DE EFICIENCIA ENERGÉTICA?

Todo certificado de eficiencia energética tendrá como mínimo:

1.- Identificación del edificio.

2.- Identificación del procedimiento escogido para la obtención de la calificación energética:

• Descripción de las características energéticas del edificio.
• Identificación de la normativa sobre el ahorro y eficiencia energética que le era de aplicación en el momento de construcción.
• Descripción de las comprobaciones, pruebas e inspecciones llevadas a cabo por el técnico certificador.

3.- Calificación de la eficiencia energética (etiqueta energética).

4.- Documento que recoja las medidas recomendadas por el técnico certificador.

¿POR QUÉ ES NECESARIO EL CERTIFICADO DE EFICIENCIA ENERGÉTICA PARA VENDER UNA VIVIENDA?

Este certificado resulta obligatorio para una vivienda que se vaya a vender. La ley actual exige que todos los edificios en proceso de venta dispongan de un certificado de eficiencia energética.

Este documento informa de lo eficiente que es un edificio aportando una variable más a tener en cuenta ya que aportará una ventaja o desventaja comparativa respecto al resto de inmuebles que el comprador esté barajando. La nueva normativa tiene como finalidad favorecer la promoción de edificios de alta eficiencia energética e inversiones en ahorro de energía.

PARA COMPRAR

¿QUÉ GASTOS SUPONE EL PROCESO DE COMPRAVENTA?

Los gastos fijos que debe asumir el comprador a la hora de comprar una vivienda, a parte del importe pactado por la compra de la vivienda, son varios:

Si vas a necesitar financiación, tienes una serie de gastos previos a la firma como la tasación (que dará un valor al inmueble sobre el que el banco regirá su operación) y posibles productos bancarios incluidos con la hipoteca.

En ambos casos, si financias o no financias, los gastos serían los siguientes:

• La escritura pública de compraventa certifica el cambio de propietario. Ésta debe realizarse por un notario y sus honorarios, regulados por la Administración, dependen del precio del inmueble y de otros factores como el número de avalistas o la extensión de la escritura. Si se compra mediante crédito hipotecario y no se produce subrogación, hay que realizar dos escrituras: la de compraventa y la de la hipoteca.

Al estar regulado por Ley, todos los notarios de España cobran lo mismo por el mismo servicio. Para las viviendas de protección oficial y en las subrogaciones, los precios son más reducidos.

• Impuesto Municipal sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana: los impuestos y sus costas varían mucho en función de si se trata de una vivienda de obra nueva o una de segunda mano. Entre los impuestos más comunes, estarían estos:
• El IVA: sólo lo tendrás que pagar cuando se trate de una vivienda de obra nueva y se compre directamente al promotor. En este caso, los compradores tienen que pagar el 10% de IVA del valor de compraventa. El IVA es del 4% cuando se trata de viviendas de protección oficial.
• Impuesto de Transmisiones Patrimoniales: sólo lo pagarás si se trata de vivienda usada. Se trata de un  10% del precio escriturado.  Este porcentaje puede variar si se es familia numerosa, por minusvalías o si se tiene menos de 32 años, entre otros factores.
• Impuesto de Actos Jurídicos Documentados: se paga por firmar en el notario e inscribir en el Registro cada escritura pública. Su base de cálculo en las hipotecas es la responsabilidad hipotecaria y, aunque varía en función del importe, del tipo de vivienda y de la Comunidad Autónoma, va del 0,1 al 1,5%.
• Gastos de gestoría la gestoría tramita la liquidación de los impuestos y el papeleo para la inscripción de la vivienda en el Registro, tanto de la escritura de compraventa, como de la hipotecaria, si la hay. La tarifa varía en función de la empresa y lo normal es que se pida una provisión de fondos para el pago de estos trámites y, una vez inscrita la compra y la hipoteca en el registro, se devuelva el dinero que sobre.
• Inscripción en el Registro de la Propiedad: los gastos de la inscripción en el Registro de la Propiedad varían según el valor del inmueble, en función de su ubicación y sus características. Las tasas son aprobadas por el Gobierno, pueden consultarse en el Boletín Oficial del Estado y no suelen superar el 1%.
• En el caso de que esta inscripción la haga una gestoría, se deberá pagar los honorarios de la gestoría. Al contrario de lo que pasa con los notarios, las tarifas de los gestores no son fijas y, por lo tanto, conviene informarse bien antes de contratar a uno.

¿QUÉ DOCUMENTACIÓN TENGO QUE APORTAR PARA COMPRAR UNA PROPIEDAD?

Si es usted comprador y no va a financiar, solo tendrá que aportar su identificación personal vigente y las cantidades para el pago. Hoy en día, en el mayor número de las ocasiones, se entrega cheque bancario o transferencia del banco de España.

En el caso de financiar su banco le solicitará:

Si es empleado por cuenta ajena: fotocopia del DNI, fotocopia de las 3 últimas nóminas, última declaración de la renta (si la hizo) y vida laboral. Si es empleado por cuenta propia (autónomo): fotocopia del DNI, último trimestre del IVA, última declaración de la renta, facturación y movimientos de cuentas y vida laboral.

Con años de experiencia en el sector inmobiliario nacional y especializados en la playa  de Gandía, y en la Comarca La Safor